LÖSUNGEN, DIE ÜBERZEUGEN

Facility Management als Wertsteigerung eines milliardenschweren Immobilienportfolios

Im Gespräch mit Aydin Karaduman, bis September 2017 Vorstandsvorsitzender der DIC Asset AG in Frankfurt

Wenn Aydin Karaduman morgens aus einem der bodentiefen Fenster in der 7. Etage auf den Willy-Brandt-Platz vor der Oper in Frankfurt schaut, wirken die Menschen auf ihrem Weg zur Arbeit fast wie wuselnde Ameisen. Sein Blick wandert die das Sonnenlicht reflektierende Fassade des Eurotowers nach oben und verliert sich schon bald zwischen den Wolkenkratzern der City. Etwa 550.000 Menschen arbeiten in der Mainmetropole, ohne Facility Management wäre das nicht möglich.

„Die Aufzüge würden auf Dauer ebenso wenig funktionieren wie die Klimaanlagen. Die Büros würden dunkel bleiben, weil sich niemand um die Wartung der Beleuchtung kümmert“, sagt Aydin Karaduman. Für den Vorstandsvorsitzenden der DIC Asset AG, die sich auf Gewerbeimmobilien in ganz Deutschland spezialisiert hat, ist es entscheidend, dass das Facility Management den laufenden Betrieb in den etwa 200 Objekten des Unternehmens gewährleistet. Immerhin geht es um den Werterhalt und möglichst die Wertsteigerung eines Immobilienvermögens von rund 3,6 Milliarden Euro.


„Was ohne Facility Management im Alltag eines jeden von uns nicht funktionieren würde, möchte man sich gar nicht ausmalen.“

Aydin Karaduman,
Vorstandsvorsitzender der DIC Asset AG in Frankfurt

Aydin Karaduman

Der Wirtschaftsingenieur Karaduman ist sich besonders bewusst, welchen Beitrag das Facility Management dazu leisten kann: Der heute 46-Jährige hat früh im Immobilienmanagement Karriere gemacht, und bevor er Anfang 2016 auf die Eigentümerseite wechselte, hat er selbst als CEO den Bereich immobilienwirtschaftliche Dienstleistungen für einen der namhaften Anbieter aufgebaut. „So habe ich einen breiten Blick auf das Immobilienmanagement gewonnen.“

Wenn es um den Werterhalt der Immobilien geht, stehen Themen wie Betriebssicherheit oder Brandschutz ganz oben auf der Agenda. „Das Facility Management muss hier auf alle Mängel hinweisen und zugleich erster Ansprechpartner sein, wenn Mieter Probleme zum Beispiel mit der Beleuchtung haben“, erklärt Aydin Karaduman.

Damit kommt auch schon ein weiterer wichtiger Aspekt ins Spiel: Der Mieter soll sich möglichst wohl fühlen – angefangen bei der freundlichen Begrüßung durch den Pförtner am Empfang über die schnelle Reaktion des Hausmeisters, sollte der Wasserhahn einmal tropfen, bis hin zur Reinigungskraft, die einem auf dem Nachhauseweg durch die langen Flure einen schönen Abend wünscht.

„Hier zeigt sich einmal mehr: Facility Management ist People´s Business“, merkt Karaduman an. Wenn das Facility Management optimal funktioniert, bekommt ein potenzieller neuer Mieter den bestmöglichen ersten Eindruck vom Objekt und Bestandsmieter kommen gar nicht erst auf den Gedanken, sich nach Alternativen umzusehen. „Deshalb sind Qualität und Zufriedenheit neben den Kosten so wichtige Kriterien, denn desto höher die Vermietungsquote ist, desto werthaltiger ist eine Immobilie.“

Dabei verlässt sich die DIC Asset AG ganz auf externe Dienstleister, die sie über ihre sechs regionalen Niederlassungen bundesweit steuert. „Die Unternehmen sind auf diese Arbeiten spezialisiert und verfügen über das entsprechende fachliche Knowhow. Zudem überprüfen wir unsere Bestandsdienstleister alle zwei bis drei Jahre und gehen so sicher, dass die Qualität stets stimmt“, sagt Aydin Karaduman. Damit können er und seine Mitarbeiter sich ganz auf ihr Kerngeschäft konzentrieren: die Steuerung und Weiterentwicklung eines ertragsstarken Portfolios.

Dazu gehört es auch, den Lebenszyklus der einzelnen Gebäude stets im Blick zu behalten. Instandhaltungsmaßnahmen müssen geplant und Entscheidungen über Reparaturen oder die Anschaffung von Ersatzgeräten getroffen werden. „Als Grundlage dafür brauchen wir die Daten des Facility Managements“, erklärt der Wirtschaftsingenieur. Außerdem liefern die Dienstleister Vorschläge für die Umsetzung gleich mit.

Idealerweise holt die DIC Asset AG das Facility Management aber bereits ins Boot, wenn es darum geht, ein neues Konzept für eine Immobilie zu entwickeln. Ein aktuelles Beispiel: die Modernisierung der aus den siebziger Jahren stammenden Kaiserpassage im Frankfurter Bahnhofsviertel. „Wir haben uns hier für ein Mischkonzept entschieden, bei dem die bisherige Struktur aus Geschäften und Wohnen erhalten bleibt“, berichtet Aydin Karaduman. Hinzugekommen sind ein Supermarkt als Ankermieter sowie zahlreiche Mikroapartments. „Bei der Umsetzung arbeiten unsere Planer eng mit dem Facility Management zusammen, um auszuloten, was für einen möglichst ökonomischen Betrieb sinnvoll ist.“

Das Projekt zeigt auch, dass sich das Immobilienunternehmen zwar auf Bürogebäude fokussiert hat, aber insgesamt deutlich breiter aufgestellt ist. Das schiere Volumen von rund 200 Objekten ermöglicht es den Managern darüber hinaus, erhebliche Bündelungseffekte zu erzielen. Die Bandbreite reicht vom Energieeinkauf über Verhandlungen mit Müllentsorgern über die richtige Tonnengröße oder Abholzyklen bis hin zur Wartung der Aufzüge.

„Das Facility Management ist eine der am meisten unterschätzten Branchen in Deutschland — auch was das Fachwissen betrifft, das hinter den einzelnen Services steckt“, resümiert Aydin Karaduman. „Dabei spreche ich nicht nur von der volkswirtschaftlichen Bedeutung, den unzähligen geschaffenen Jobs. Was ohne Facility Management im Alltag eines jeden von uns nicht funktionieren würde, möchte man sich gar nicht ausmalen.“


Bilder: www.franzgruenewald.de